Discussione:
Valore catastale molto basso
(troppo vecchio per rispondere)
standalone32
2006-03-20 10:58:16 UTC
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Salve a tutto il newsgroup,
sto procedendo all'acquisto della prima casa e avrei una questione da porre.

L'appartamento che sto acquistando ha un valore catastale di 30.000 euro,
mentre il prezzo di vendita è 130.000 euro..... un valore catastale così
basso è normale? chi deve aggiornarlo? se acquisto casa con basso valore
catastale (=meno imposte) e poi tra 5 anni il vaore catastale viene
aggiornato, devo pagare arretrati?

Grazie
Overlook
2006-03-20 11:08:13 UTC
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Post by standalone32
L'appartamento che sto acquistando ha un valore catastale di 30.000 euro,
mentre il prezzo di vendita è 130.000 euro..... un valore catastale così
basso è normale? chi deve aggiornarlo? se acquisto casa con basso valore
catastale (=meno imposte) e poi tra 5 anni il vaore catastale viene
aggiornato, devo pagare arretrati?
dal primo gennaio 2006, sui rogiti notarili, si indicano entrambe i
valori.
sul catastale si pagano le varie imposte (registro, ecc...).
sul valore di "mercato" si paga la parcella del notaio e il venditore
paga l'eventuale plusvalenza.
e' ovvio che il valore di "mercato" dichiarato deve almeno essere pari
al valore dell'eventuale mutuo.

--
Overlook
standalone32
2006-03-20 12:02:12 UTC
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Post by Overlook
Post by standalone32
L'appartamento che sto acquistando ha un valore catastale di 30.000 euro,
mentre il prezzo di vendita è 130.000 euro..... un valore catastale così
basso è normale? chi deve aggiornarlo? se acquisto casa con basso valore
catastale (=meno imposte) e poi tra 5 anni il vaore catastale viene
aggiornato, devo pagare arretrati?
dal primo gennaio 2006, sui rogiti notarili, si indicano entrambe i
valori.
sul catastale si pagano le varie imposte (registro, ecc...).
sul valore di "mercato" si paga la parcella del notaio e il venditore
paga l'eventuale plusvalenza.
e' ovvio che il valore di "mercato" dichiarato deve almeno essere pari
al valore dell'eventuale mutuo.
--
Overlook
Overlook, grazie per le informazioni.
In particolare, se acquisto una casa con basso valore catastale e poi tra 5
anni il valore catastale viene aggiornato, devo pagare arretrati?
Un basso valore catastale è sintomo di qualche fregatura dietro l'angolo?

Grazie
Guido
2006-03-20 15:16:34 UTC
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Post by standalone32
In particolare, se acquisto una casa con basso valore catastale e poi tra 5
anni il valore catastale viene aggiornato, devo pagare arretrati?
No
Post by standalone32
Un basso valore catastale è sintomo di qualche fregatura dietro l'angolo?
No
Post by standalone32
Grazie
Ciao
Guido
v***@libero.it
2006-03-20 15:37:21 UTC
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Una domanda a proposito del valore catastale: come viene calcolato (non
intendo la formula...)? come mai avviene che un immobile abbia un
valore catastale molto basso (es. 30000 euro) così distante dal valore
di mercato (es. 130000 euro)? cosa significa?
Guido
2006-03-21 11:55:46 UTC
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Post by v***@libero.it
Una domanda a proposito del valore catastale: come viene calcolato (non
intendo la formula...)? come mai avviene che un immobile abbia un
valore catastale molto basso (es. 30000 euro) così distante dal valore
di mercato (es. 130000 euro)? cosa significa?
Il valore è dato dal numero dei vani (nel caso di un alloggio) o dei
metri quadrati (nel caso di box o altro) moltiplicato per delle tariffe
che variano in base alla classe ed alla zona censuaria e sono stabilite
da un tariffario.
Ciao
Guido
Anna17
2006-03-21 14:44:52 UTC
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***@libero.it scrive:
<come mai avviene che un immobile abbia un valore catastale molto
basso...>

Prima di acquistare ti consiglierei di verificare che la planimetria
catastale sia corrispondente (grosso modo, non al millimetro) allo
stato attuale dell'appartamento. Se c'e' molta discordanza, falla
aggiornare dal venditore prima dell'acquisto; la differenza puo'
dipendere da questo e piu' in la' potresti trovarti costretta ad
aggiornarla a tue spese, per esempio dopo un controllo ai fini ICI.
v***@libero.it
2006-03-21 20:28:19 UTC
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Post by Anna17
<come mai avviene che un immobile abbia un valore catastale molto
basso...>
Prima di acquistare ti consiglierei di verificare che la planimetria
catastale sia corrispondente (grosso modo, non al millimetro) allo
stato attuale dell'appartamento. Se c'e' molta discordanza, falla
aggiornare dal venditore prima dell'acquisto; la differenza puo'
dipendere da questo e piu' in la' potresti trovarti costretta ad
aggiornarla a tue spese, per esempio dopo un controllo ai fini ICI.
Grazie delle informazioni, molto utili.
Nel mio caso specifico non credo che la planimetria catastale sia
(molto) discordante dallo stato attuale dell'appartamento, trattandosi
di un bilocale in un palazzo acquistato dagli attuali proprietari
direttamente dal costruttore... però purtroppo non ho avuto modo di
verificare, perchè nè l'agenzia nè il proprietario mi hanno fornito
la planimetria. Io ero convinta che fosse compito dell'agenzia fornirmi
tutta la documentazione, invece loro sostengono di no. Mi hano fornito,
tramite il proprietario, l'atto di "vendita soggetta ad iva" e la
visura, priva di planimetria. Per il resto, dicono, se voglio posso
fare io degli accertamenti... comunque sarà successivamente compito
del notaio fare formalmente tutti gli accertamenti del caso e
certificarli. Domani avrei intenzione di andare ad informarmi al
catasto, ma un amico mi ha detto che queste informazioni non possono
essere richieste da chiunque, semmai ci deve andare il proprietario. E'
vero? Ed è vero che l'agenzia non è obbligata a fornire questa
documentazione su richiesta? Mi sapete fornire dei riferimenti a delle
normative a riguardo?

Grazie
Anna17
2006-03-22 10:17:41 UTC
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***@libero.it scrive:
<...perchè nè l'agenzia nè il proprietario mi hanno fornito la
planimetria...>
Non so dirti di leggi perche' non ho mai avuto a che fare con agenzie,
ma credo che non sia corretto che non ti consegnino nessuna
documentazione. Se sei certa che in Catasto non ci sono stati
cambiamenti lascia perdere. Invece se non ti stanno dando altro
riguardo a progetto, concessione, agibilita' pretendili finche' hai il
coltello dalla parte del manico. Potresti avere delle brutte sorprese
una volta fatto l'atto, e allora a cosa ti appigli? Non hai un tecnico
di fiducia?
< sarà successivamente compito del notaio fare formalmente tutti gli
accertamenti del caso e certificarli...>
Dalle mie parti i notai fanno il minimo indispensabile, e quando c'e'
qualche extra l'onorario lievita. Loro prendono per buono tutto quello
che le parti dichiarano, e non hanno responsabilita' di cio' che
risulta nell'atto.
<Domani avrei intenzione di andare ad informarmi al catasto, ma un
amico...>
Infatti a te non danno alcuna informazione, ora ancor meno per
questioni di privacy.
Guarda qua, forse trovi quello che ti serve:
http://www.proprietaricasa.org/compravendita_immobiliare/guida_alla_compravendita_di_una_casa.php
Io mi rivolgerei a qualche associazione di consumatori, anche via
e-mail, per avere informazioni certe. Con alcune puoi avere una
risposta anche se non sei associata.
Ciao
v***@libero.it
2006-03-22 19:03:12 UTC
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per quanto riguarda i cambiamenti al catasto, onestamente non sono
molto preoccupata... anche se mi fa rabbia la difficoltà con cui (non)
si riesce ad ottenere la documentazione... Invece ho un altro dubbio.
Da questo sito:
http://www.notaio.org/tariffe_notarili.htm
ho scaricato un documento in cui si leggono gli onorari dei notai.
A quanto pare per atti superiori a 4650 euro l'onorario sarebbe 1133.
Ora non ho ben capito se ci siano delle eccezioni riguardo la
compravendita di immobili... ma non credo... Ad ogni modo l'agenzia mi
ha preventivato una spesa di 4700 comprensiva di
- imposta di registro
- imposta ipotecaria e catastale
- onorario del notaio
A quanto mi dicono loro 4700 euro sono un buon prezzo, anzi, "è grazie
a loro che posso avere uno sconto, altrimenti la spesa sarebbe stata di
5800 euro"...
Provo allora a fare due conti: il notaio dovrà fare due atti (quindi
l'onorario va moltiplicato per due), uno per il mutuo ed uno per
l'acquisto, il totale, applicando l'onorario di cui sopra, dovrebbe
essere 1000 + 336 + 2266 = 3602.
In totale mi viene una spesa di mille euro inferiore al preventivo!!!
Forse nel preventivo sono incluse eventuali spese impreviste? A voi
4700 euro sembra un prezzo onesto, per lo meno in linea con il mercato
o no?
E poi mi chiedo, (come) posso esigere che il notaio applichi l'onorario
previsto nel documento? Perchè purtroppo ho l'impressione che loro ti
rigirino come gli pare... dicono che hanno avuto chissà quali spese e
l'onorario lievita...

Grazie Valeria
Anna17
2006-03-22 19:25:26 UTC
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***@libero.it scrive:
< A voi 4700 euro sembra un prezzo onesto...ho l'impressione che loro
ti
rigirino come gli pare... >
Appunto, non so dirti con precisione di prezzi, so solo che e'
facilissimo come dici che la cifra salga. Le imposte sono quelle, ma
come mai non scegli tu il notaio, dato che e' il compratore che spende?
Non puoi chiedere un preventivo ad uno studio notarile per conto tuo?
Giusto per avere un termine di paragone.
Mi meraviglia la questione dei documenti: io, per es., per una vendita
che la mia famiglia deve fare ho preparato la planimetria dell'immobile
da consegnare al compratore nel momento in cui si fa l'atto. Altri
documenti non ne esistono perche' si tratta di una casa vecchia, ma nel
tuo caso mi sembra di capire che e' recente, quindi devi avere tutto
quello che la riguarda per essere certa che non sia abusiva. Guarda che
questa e' una cosa importante.
Ciao
v***@libero.it
2006-03-22 20:50:43 UTC
Permalink
Non è che voglio dare ragione a loro (ci mancherebbe, mi fa rabbia che
facciano tutte queste resistenze...) però faccio questo ragionamento:
- Ho ottenuto dal proprietario la documentazione di cui lui dispone,
ovvero Visura catastale e atto di vendita
- Il proprietario mi firmerà la proposta d'acquisto ed in particolare
le clausole "L'immobile dovrà essere in regola con le vigenti norma
urbanistiche e fiscali" e "L'immobile dovrà essere garantito di piena
proprietà e disponibilità del venditore, esente da vincoli, gravami,
privilegi, evizioni ed ipoteche" che se non saranno rispettate
renderanno nullo l'atto.
- contestualmente alla proposta io verserò un assegno e se saranno
riscontrate delle irregolarità, l'acquisto non sarà perfezionato ed
io riscuoterò il doppio dell'importo versato.
- per i motivi di cui sopra è anche interesse del proprietario non
nascondermi eventuali problemi
- si tratta di un appartamento in un palazzo, mi sembra strano che sia
abusivo.... anche tutti gli altri appartamenti dovrebbero esserlo...

A seguito di queste considerazioni mi sento abbastanza tranquilla
(sbaglio? perchè? è davvero possibile, con queste premesse, che sia
l'agente immobiliare che il proprietario mi abbiano più volte
tranquillizzata sulla regolarità dell'immobile per poi darmi una
fregatura? oppure effettivamente si tratta soltanto di un tentativo di
snellire la procedura?)

E adesso, nonostante tutte queste premesse, proporrò un mio nuovo
dubbio che (anche se spero di no...) potrebbe davvero farmi rimangiare
tutto quello che ho appena scritto!!! Leggo nella visura catastale che
la consistenza dell'immobile è "3 vani". L'appartamento è un mini
composto da: soggiorno-cottura, camera, bagno e terrazzo, quindi, per
quanto ne so, è un 2 vani (il bagno in genere non si conta...). Non so
però se nella visura anche il bagno conta come vano oppure no...

Ringrazio ancora una volta dei consigli e della pazienza!!

Valeria
Anna17
2006-03-23 20:27:52 UTC
Permalink
***@libero.it scrive:
< Leggo nella visura catastale che la consistenza dell'immobile è "3
vani".>

Scusa, ho risposto senza finire di leggere il tuo post. Il calcolo dei
vani viene fatto automaticamente dal sw DocFa in base alla planimetria,
sicuramente il 3° viene fuori da bagno+terrazzo, a meno che non siano
minuscoli entrano nel conteggio.
Anna17
2006-03-24 15:38:00 UTC
Permalink
P.S. continuo a postare e il mio messaggio non compare.
Per la prima parte ti dicevo di non volerti mettere ulteriori paranoie.
Ma visto che anche Guido ti da consigli simili, insisti.
Ciao, auguri
Anna17
2006-03-24 16:07:19 UTC
Permalink
Ahh, ce l'ha fatta.
Ciao
Anna17
2006-03-24 16:07:31 UTC
Permalink
Ahh, ce l'ho fatta.
Ciao

Guido
2006-03-24 09:43:30 UTC
Permalink
Post by v***@libero.it
Non è che voglio dare ragione a loro (ci mancherebbe, mi fa rabbia che
- Ho ottenuto dal proprietario la documentazione di cui lui dispone,
ovvero Visura catastale e atto di vendita
Deve anche rilasciarti la planimetria catastale, è *obbligo* del
proprietario fornirtela, e se non ce l'ha allora che incarichi un
tecnico per fare le dovute ricerche in Catasto. Altrimenti se dopo esce
che non è in regola dovrai pagare tu la variazione catastale.
Sai quanti casi del genere ho visto, il Notaio non fa nessuna ricerca e
prende tutto per buono, le Agenzie hanno a volte gente in gamba ma il
più delle volte se ne fregano anche loro per chiudere la trattativa.
Se hai dei dubbi è meglio spendere ora qualcosa chiedendo l'assistenza
di un buon tecnico che pagare dopo molto di più.
Post by v***@libero.it
- Il proprietario mi firmerà la proposta d'acquisto ed in particolare
le clausole "L'immobile dovrà essere in regola con le vigenti norma
urbanistiche e fiscali" e "L'immobile dovrà essere garantito di piena
proprietà e disponibilità del venditore, esente da vincoli, gravami,
privilegi, evizioni ed ipoteche" che se non saranno rispettate
renderanno nullo l'atto.
Solite frasi di rito.
Post by v***@libero.it
- contestualmente alla proposta io verserò un assegno e se saranno
riscontrate delle irregolarità, l'acquisto non sarà perfezionato ed
io riscuoterò il doppio dell'importo versato.
- per i motivi di cui sopra è anche interesse del proprietario non
nascondermi eventuali problemi
Certo, ma molte volte anche i proprietari non conoscono tutti controlli
che ci sono da fare.
Post by v***@libero.it
- si tratta di un appartamento in un palazzo, mi sembra strano che sia
abusivo.... anche tutti gli altri appartamenti dovrebbero esserlo...
A questo mondo non dare nulla di scontato.
Post by v***@libero.it
A seguito di queste considerazioni mi sento abbastanza tranquilla
(sbaglio? perchè? è davvero possibile, con queste premesse, che sia
l'agente immobiliare che il proprietario mi abbiano più volte
tranquillizzata sulla regolarità dell'immobile per poi darmi una
fregatura? oppure effettivamente si tratta soltanto di un tentativo di
snellire la procedura?)
La seconda che hai detto.
Post by v***@libero.it
E adesso, nonostante tutte queste premesse, proporrò un mio nuovo
dubbio che (anche se spero di no...) potrebbe davvero farmi rimangiare
tutto quello che ho appena scritto!!! Leggo nella visura catastale che
la consistenza dell'immobile è "3 vani". L'appartamento è un mini
composto da: soggiorno-cottura, camera, bagno e terrazzo, quindi, per
quanto ne so, è un 2 vani (il bagno in genere non si conta...). Non so
però se nella visura anche il bagno conta come vano oppure no...
Direi che è corretto 3 vani, le camere contano 1 vano ma eventuali
ingressi, bagni ecc. contano 1/3 di vano e la cantina 1/4.
per rispondere all'altra domanda sulla spesa del Notaio direi che anche
quella cifra va abbastanza bene, considera che sono comprese tutte le
imposte, quella non è solo la parcella del Notaio.
Post by v***@libero.it
Ringrazio ancora una volta dei consigli e della pazienza!!
A disposizione :-)
Post by v***@libero.it
Valeria
Ciao
Guido
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