Stima diritto di abitazione

[Francesco Cerrai]

Per una perizia da CTU mi trovo a dover stimare un diritto di abitazione.
Ho visto che alcuni testi dicono di calcolare tale diritto con le tabelle
utilizzate per l'usufrutto, mentre altri raccomandano la capitalizzazione
del reddito netto medio annuo. La mia intenzione, visto che i risultati sono
simili, era quella di fare la media tra i due valori calcolati.
Il dubbio mi è sorto leggendo l'art. 1024 del codice civile che dice che il
diritto di abitazione non può essere ceduto o dato in locazione.
Secondo voi è possibile capitalizzare un reddito che questa abitazione non
potrebbe fornire per legge? Vi sembra corretto eventualmente capitalizzare
il reddito netto di una casa analoga, che dovrebbe essere presa in affitto
qualora la signora non avesse il diritto di abitazione?
Grazie.

[Aio]

Post by Francesco Cerrai
Per una perizia da CTU mi trovo a dover stimare un diritto di abitazione.
Ho visto che alcuni testi dicono di calcolare tale diritto con le tabelle
utilizzate per l'usufrutto, mentre altri raccomandano la capitalizzazione
del reddito netto medio annuo. La mia intenzione, visto che i risultati sono
simili, era quella di fare la media tra i due valori calcolati.
Il dubbio mi è sorto leggendo l'art. 1024 del codice civile che dice che il
diritto di abitazione non può essere ceduto o dato in locazione.
Secondo voi è possibile capitalizzare un reddito che questa abitazione non
potrebbe fornire per legge? Vi sembra corretto eventualmente capitalizzare
il reddito netto di una casa analoga, che dovrebbe essere presa in affitto
qualora la signora non avesse il diritto di abitazione?
Grazie.

Ha il suo valore tra i contraenti.

[Francesco Cerrai]

Post by Aio
Ha il suo valore tra i contraenti.

Scusa, ma non ho capito cosa intendi dire.
Me lo potresti rispiegare?
Grazie

[Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista]

Post by Francesco Cerrai
Per una perizia da CTU mi trovo a dover stimare un diritto di abitazione.
Secondo voi è possibile capitalizzare un reddito che questa abitazione non
potrebbe fornire per legge? Vi sembra corretto eventualmente capitalizzare
il reddito netto di una casa analoga, che dovrebbe essere presa in affitto
qualora la signora non avesse il diritto di abitazione?
Grazie.

Il diritto d'abitazione è determinato con le stesse regole applicabili alle
rendite (art. 14 Dlgs 346/90), cioè dal prodotto del valore della piena
proprietà per il saggio legale d'interesse, moltiplicando il tutto per il
coefficiente corrispondente all'età di colui che ha il diritto d'abitazione
(lo stesso calcolo di quando si quantifica l'usufrutto).

Stai facendo una CTU, quindi non penso ci si riferisca ad un diritto di
abitazione volontariamente costituito. E' un po' come vedere il bicchiere
d'acqua mezzo pieno o mezzo vuoto: magari ottieni gli stessi risultati, ma
per una buona perizia è sbagliato il concetto, a seconda della situazione da
periziare.

Io verificherei se siamo in presenza del 155 del c.c. o del 540, quindi se
siamo in presenza di separazione o successione. In questi casi il diritto di
abitazione rappresenta un vincolo alla piena proprietà che deprezza il
valore di quest'ultima.

Specificherei che l'art. 14 del Dlgs 346/90 quantifica, ai fini fiscali, il
relativo valore: ma si tratta di un calcolo per l'eventuale sua tassazione e
non per quantificare nella sostanza il valore effettivo, rappresentando
proprio il vincolo.

Calcolerei il valore come detto inizialmente differenziando, con
motivazione, il discorso dell'arco temporale, se a tempo determinato,
derivante dalla separazione giudiziale, se si tratta di separazione
giudiziale.

Raffronterei tale valore quantificando il peso del vincolo del diritto,
partendo dal prezzo di mercato di un'abitazione simile, e deprezzandola in
base alla durata di tale vincolo: avrai valore del diritto e valore della
"nuda proprietà".

E poi potresti fare la media dei 2 valori (quello della 346/90 e quello del
vincolo).

Ciao

[Francesco Cerrai]

Post by Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista
Ciao
--
Rag. Sergio Lo Cascio - Tributarista

Proverò così, grazie.